{CRWE} Immobili : Leggi e Sentenze

Novità in tema di vendite e locazioni DL78/2010

Mon, 5 Jul 2010 12:22:56 +200

Come è noto, dovrà essere convertito in legge entro il 30 luglio (essendo entrato in vigore il 31 maggio) il Decreto Legge 78/2010, cioè la manovra economica volta a stabilizzare la finanza pubblica e a incentivare i fattori di competitività economica del Paese.
Tra i vari indirizzi del provvedimento vi sono misure volte ad aumentare il contrasto all'evasione fisca-le, rafforzando gli strumenti di controllo (ad esempio la “tracciabilità” dei pagamenti sopra i 5.000 euro e l'obbligo delle fatture telematiche per importi superiori ai 3.000 euro).
In particolare, quanto alla casa, viene creata l'Anagrafe Immobiliare Integrata, che si occuperà di rac-cogliere i dati del catasto e dei comuni. L'articolo 19 del decreto legge si occupa precisamente del set-tore immobiliare e prevede appunto l'accatastamento dei famosi due milioni di fabbricati “fantasma”, la redazione degli atti relativi ai trasferimenti immobiliari e nuove norme sui contratti di affitti e di locazio-ne.
Quanto agli atti notarili, in particolare, la norma prevede che essi dovranno contenere, a pena di nulli-tà, oltre all'identificazione catastale completa delle unità immobiliari urbane, anche il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della loro conformità con lo stato di fatto. Con decorrenza dal 1° luglio è previsto che nella richiesta di registrazione dei contratti di locazione debbano essere citati i dati catastali, diversamente sarà erogata una sanzione - di elemen-tare e documentale accertamento - dal 120% al 240% dell'imposta di registro. Questa norma renderà impossibile registrare (e, sebbene ciò sia piuttosto discutibile, la registrazione è condizione di validità del contratto sin dalla legge “finanziaria” del 2005) contratti relativi ad immobili non censiti e non con-sentirà di locare come uffici unità immobiliari accatastate come abitazioni e viceversa. Quanto ai tra-sferimenti immobiliari, il 14° comma dell'art. 19 del D.L. citato aggiunge il comma 1° bis al testo del-l'art. 29 della l. 27.2.1985 n. 52, sulla meccanizzazione delle Conservatorie dei Registri Immobiliari (l'originario comma 1 prevede la necessità dell'indicazione di almeno tre confini dell'immobile compra-venduto).
Ne riportiamo integralmente il testo “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi a oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli inte-statari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Come si evince la norma impone l'allineamento dei dati catastali e delle planimetrie con lo stato di fat-to degli immobili oggetto dell'atto. È poi ovvio che la sanzione della nullità dell'atto in caso di mancan-za di tali indicazioni è particolarmente efficace in quanto nessun notaio coinvolgerà la propria respon-sabilità professionale con il rogare un atto nullo.
In più, come previsto dall'ultima frase del comma, il notaio è tenuto al duplice adempimento di indivi-duare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

La cassazione rivede il concetto "Prima Casa"

Sam, 17 Jan 2010 20:34:58 +200

La Cassazione, con l’ordinanza numero 100/2010, depositata in data 08 Gennaio 2010, ha stabilito che l’agevolazione “prima casa” può essere fruita anche da chi sia già proprietario, nello stesso Comune, di un altro alloggio non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, a soddisfare i bisogni abitativi dell’acquirente. Con tale documento la Corte di Cassazione modifica la sua presa di posizione in materia, in quanto, a partire dal 1996, dottrina, prassi e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la titolarità di un’altra abitazione nello stesso Comune impedisce l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” in sede di un nuovo acquisto, per nulla rilevando l’idoneità della casa pre-posseduta a fungere da abitazione.

Contratto per persona da nominare

Tue, 8 Sep 2009 11:49:47 +200

Contratto per persona da nominare. Diminuzione Iva

Dall’Agenzia delle Entrate giunge un’Importante indicazione relativamente al preliminare d’acquisto. Attraverso la Risoluzione n. 212/E dell’11 agosto 2009 è stato precisato che un preliminare per l’acquisto di un’abitazione, che rinvia genericamente la nomina dell’effettivo acquirente solo al momento della stipula del rogito, non può configurarsi come «contratto per persona da nominare». Di conseguenza il nuovo promissario acquirente, anche se in possesso dei requisiti «prima casa», non ha la possibilità di richiedere la variazione in diminuzione dell’IVA (dal 10% al 4%) sugli acconti già versati dalla parte originaria.
La risoluzione dell’Agenzia arriva come risposta ad una richiesta di un contribuente. Nel caso in questione, il terzo acquirente, indicato dal contraente originario al momento della stipula del contratto definitivo, intende richiedere la variazione in diminuzione dell’IVA sugli acconti già versati dallo stipulante originario con l’aliquota del 10%, per applicare, anche su tali importi, quella del 4%, poiché in possesso dei requisiti per l’acquisto della «prima casa».
Al fine di verificare se la variazione in diminuzione dell’IVA sia applicabile alla fattispecie descritta, viene richiamata la nozione di «contratto per persona da nominare» la cui principale caratteristica è la facoltà della parte di nominare
successivamente il soggetto che diverrà titolare dei diritti ed obblighi previsti dal contratto.
Tale termine deve essere, infatti, certo e definito in un determinato numero di giorni a partire dalla stipula del contratto, o a scadenza fissa, ovvero identificabile in un altro modo determinato. Nel caso in cui la dichiarazione di nomina non venga effettuata validamente entro la scadenza stabilita, ossia se, ad esempio, il termine non è determinato con certezza, il contratto diviene efficace fra i contraenti originari.
Nella risoluzione viene precisato che nell’ipotesi in cui nel contratto preliminare la parte si riservi di nominare il terzo acquirente entro una data certa, e nel rispetto delle altre formalità richieste dalla legge, si perfeziona un «contratto per persona da nominare», ed il nuovo acquirente può effettuare, sugli acconti già versati dalla parte originaria, la variazione in diminuzione dell’IVA, ai sensi dell’art.26, comma 2, del D.P.R. 633/1972.